مساحت اضافی در ملک
مساحت اضافی مالکیت زمین که به طور جامع در ماده 149 قانون ثبت اسناد و املاک آمده است، از مواردی است که موجب اختلاف بین مالکین می شود. به همین دلیل است که پرونده های زیادی در این زمینه وجود دارد.
همانطور که قبلا ذکر شد، این چارچوب قانونی به وضوح مشکل رشته های اضافی در حوزه املاک را نشان می دهد. بر اساس این قانون، در صورتی که متراژ معینی معامله شود و در نهایت متراژهای اضافی وجود داشته باشد، ذینفع باید هزینه اضافی را بر اساس مبلغ درج شده در سند انتقال بپردازد. که باید انجام شود و هزینه های آن شامل سایر اسناد قانونی مربوط به معامله به حساب یا صندوق ثبت و درخواست تغییر اسناد ملک می باشد. در صورتی که متراژ اضافی در حیطه کار باشد و دخل و تصرفی در ملک مجاور صورت نگیرد و مالک و خریدار در این مورد قراردادی منعقد نکرده باشند، اداره ثبت سند را اصلاح و به ذینفع اعلام خواهد کرد. بنابراین. این فرآیند برای برداشت وجوه یا واریز از حساب دفتر ثبت شده ارائه می شود.
موارد لازم برای اصلاح بر مساحت اضافی در ملک
برای تغییر فضای اضافی در ملک، مالک ابتدا باید درخواست ارسال کند. پس از آن نقشه بردار باید فعالیت هایی مانند مشاهده میدانی و بازرسی ملک و همچنین اندازه گیری و نظارت بر اندازه و ابعاد ملک مجاور و همچنین عرض معابر را انجام دهد. پس از تنظیم کروکی املاک و مستغلات مجاور و مجاور و تنظیم گزارش کار و تسلیم آن به رئیس ثبت و تایید و قبول سند مالکیت طبق ماده 149 قانون ثبت، تصمیم به، کمک به ارزش معینی از املاک و مستغلات و هزینه های دیگر تعیین می شود.
سپس حسابداری محاسبه می کند که دریافت کننده مبلغ مورد نیاز را پرداخت می کند و در نهایت محل دارایی طبق مقررات جزء دارایی می شود و مبلغ و محل آن تعدیل می شود. طبق موضع سند رسمی ایجاد و وقوع اشتباهاتی از قبیل اختلاف طول و متراژ سند مالکیت زمین و اصل سند مالکیت و تفاوت در اندازه دفاتر اسناد و املاک و سند مالکیت و …..
وقوع مساحت اضافی در املاک هنگام معاملات ملکی
در مورد وقوع اضافي زمين در ملك در معامله ملك، بايد گفت كه طبق ماده 355 قانون مدني، در صورتي كه مال داراي مساحت معيني بوده و معلوم باشد و بعد از مدت، براي فروش افشا شده باشد. از تایم مشخص است که اندازه آن کمتر از مبلغی است که در سند ذکر شده و چه کسی آن را پرداخت کرده است. مشتری و خریدار می توانند قرارداد را فسخ کنند و در صورتی که بیش از مبلغ مندرج در سند باشد، فروشنده حق فسخ قرارداد را دارد. لازم به ذکر است که از این ماده در مواردی استفاده می شود که شرط ارزش یا اندازه که تعریف دارایی است در برابر ارزش خدشه دار شود. به عنوان مثال، اگر در گواهینامه قید شده باشد که ملک شخص 200 متر مربع و ارزش آن 800 میلیون است، در این صورت قیمت هر متر مربع مشخص نیست و اگر بعداً مشخص شود که ملک مازاد بر قیمت است. مبلغ مندرج در قرارداد، فروشنده حق فسخ قرارداد را دارد و در صورت وجود دلیل خلاف آن، خریدار می تواند قرارداد را فسخ کند و قانون برای او صحیح تشخیص دهد.
معامله فقط در یک مورد فسخ نمی شود و آن زمان است که طرفین به توافق می رسند. ذکر این نکته ضروری است که با توجه به لغو حقوق اعضا در بسیاری از این معاملات، منفعت باید عاقلانه درخواست شود. اگر در اظهارنامه قید شده باشد که ملک شخصی دارای متراژ 200 متر مربع و قیمت هر متر 800 میلیون است در این صورت اگر معلوم شود مساحت آن کوچکتر یا بزرگتر است. در صورت وجود مازاد، فروشنده می تواند بابت مازاد پول مطالبه کند و بالعکس. اگر کمتر از مقدار تعیین شده باشد، خریدار حق دارد پولی را که پرداخت کرده است به فروشنده بازپرداخت کند.
اختلاف مساحت در املاک پیش فروش و ملک های ساخته شده
در مورد تفاوت متراژ اضافی در املاک باید گفت که در این خصوص باید بین ساخته شده و فروخته شده تفکیک قائل شد زیرا طبق قوانین اداره ثبت و از آنجایی که قیمت ملک تعیین می شود. بر اساس متراژ مربع، خریدار می تواند از درصد کسری استفاده کند. در صورت وجود مال، آن را از مبلغ توافق شده با فروشنده کسر کنید و در صورت وجود مازاد بر ملک، مازاد بر ارزش مندرج در سند اول و سایر هزینه های قانونی انتقال می یابد.
در مورد املاکی که قبلاً فروخته شده اند، در صورتی که اختلاف اندازه در قرارداد ایجاد شده در قالب مجلس تفکیکی باشد تا 5% هیچ یک از طرفین حق فسخ قرارداد را نخواهد داشت و اگر بیش از 5% باشد، پیش خریدار می تواند قرارداد را فسخ کند.