تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه
تفاوت‌های حکم تخلیه و دستور تخلیه از لحاظ روند رسیدگی، طرفین دعوا، شرایط صدور و نحوه جبران خسارت، هر یک در شرایط خاصی برای موجر و مستاجر مطرح می‌شوند. به طور کلی، هر دو به درخواست موجر برای تخلیه ملک توسط مستاجر در صورت اتمام قرارداد یا عدم پرداخت اجاره‌بها استفاده می‌شوند، اما قانونگذار این دو را از جهات مختلف تفکیک کرده و برای هر کدام مقررات خاصی تعیین کرده است.
تفاوت در شرایط صدور
یکی از تفاوت‌های مهم بین حکم تخلیه و دستور تخلیه، شرایط صدور آن‌ها است. دستور تخلیه بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ صادر می‌شود و شرایط خاصی برای صدور آن در نظر گرفته شده است. اول اینکه قرارداد اجاره باید دارای مدت مشخص باشد؛ دوم، اجاره‌نامه باید مربوط به اماکن غیرتجاری یا تجاری فاقد سرقفلی باشد؛ سوم، باید دو شاهد قرارداد اجاره را امضا کرده باشند؛ چهارم، مدت اجاره به پایان رسیده باشد؛ و پنجم، قرارداد باید در دو نسخه تنظیم و امضا شده باشد. در صورتی که قرارداد اجاره به شکل شفاهی باشد، یا سرقفلی در قرارداد ذکر شده باشد و یا قرارداد بدون حضور شاهد تنظیم شده باشد، امکان صدور دستور تخلیه وجود ندارد و موجر باید از طریق حکم تخلیه اقدام کند. بنابراین، در چنین مواردی، موجر باید به دادگاه مراجعه کند و پس از بررسی‌های قضایی، حکم تخلیه صادر می‌شود.
تفاوت در طرفین دعوا
در خصوص طرفین دعوا، قرارداد اجاره نقش مهمی در تعیین موجر دارد. به طور کلی، موجر می‌تواند مالک عین یا مالک منفعت ملک باشد و بر این اساس، حق دارد اقدام به انعقاد قرارداد اجاره نماید. اگر مستاجر حق اجاره مجدد ملک را داشته باشد، در این حالت مستاجر می‌تواند منافع ملک را به دیگری انتقال دهد و مستاجر جدید به عنوان مستاجر موجر اصلی شناخته می‌شود. در صورت نیاز به تخلیه، حکم یا دستور تخلیه بسته به شرایط قرارداد اولیه و مستندات قانونی صادر خواهد شد. این موضوع در تعیین نوع مرجع رسیدگی نیز تأثیرگذار است.
تفاوت در مرجع رسیدگی
تفاوت دیگر بین حکم تخلیه و دستور تخلیه در مرجع صالح برای رسیدگی به این درخواست‌ها است. به طور کلی، مرجع صالح برای رسیدگی به حکم تخلیه و دستور تخلیه، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است؛ با این حال، استثنائاتی نیز وجود دارد. قراردادهای اجاره‌ای که قبل از سال ۱۳۵۶ منعقد شده‌اند، تابع مقررات خاصی هستند و برای این قراردادها، شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی ندارد. در این موارد باید به دادگاه صالح مراجعه شود.
همچنین در مورد قراردادهای دارای حق سرقفلی، در صورت درخواست حکم تخلیه، مرجع صالح دادگاه محل وقوع ملک است، زیرا وجود سرقفلی می‌تواند وضعیت قانونی خاصی به قرارداد بدهد. اما در قراردادهای فاقد سرقفلی، شورای حل اختلاف مرجع رسیدگی به حکم تخلیه خواهد بود. برخلاف حکم تخلیه، دستور تخلیه سریع و بدون تشکیل جلسه رسیدگی صادر می‌شود و قابل اعتراض و تجدیدنظر نیست، مگر در مواردی که مستاجر ادعای تمدید اجاره داشته باشد که می‌تواند در دادگاه عمومی مطرح شود. در این صورت، در صورت ارائه مستندات معتبر از سوی مستاجر و ارائه تأمین مناسب، دادگاه می‌تواند قرار توقیف اجرای دستور تخلیه را صادر کند.
تفاوت در نحوه جبران خسارت
یکی از تفاوت‌های اصلی دیگر میان حکم تخلیه و دستور تخلیه در نحوه جبران خسارت است. در حکم تخلیه، موجر می‌تواند در دادگاه علاوه بر درخواست تخلیه، مطالبات مالی دیگر نظیر اجور معوقه و خسارت‌های وارده به ملک را نیز مطالبه کند. به ویژه اگر قرارداد دارای سرقفلی باشد، در دادخواست تخلیه امکان طرح ادعای جبران خسارت و اجور معوقه نیز وجود دارد. اما اگر سرقفلی در قرارداد ذکر نشده باشد، موجر می‌تواند ضمن درخواست حکم تخلیه، تقاضای اجور معوقه و جبران خسارت کند. دادگاه پس از بررسی دقیق، رأی مناسبی برای مطالبات مالی صادر می‌کند.
اما در دستور تخلیه، که سریع و بدون رسیدگی حضوری صادر می‌شود، موجر نمی‌تواند هم‌زمان درخواست خسارت یا اجور معوقه را مطرح کند. برای مطالبه این موارد، موجر باید درخواست جداگانه‌ای به شورای حل اختلاف ارائه دهد و از این شورا بخواهد مطالبات خود را رسیدگی کند. همچنین، اگر مستاجر به ملک خسارت وارد کرده یا بدهی‌هایی مانند قبوض آب، برق، گاز و شارژ ساختمان را نپرداخته باشد، موجر می‌تواند ضمن درخواست شورای حل اختلاف، مطالبه خسارت کرده و درخواست کند که ودیعه مستاجر تا زمان تسویه حساب‌ها به او بازگردانده نشود.
جمع‌بندی
در نهایت، می‌توان گفت که انتخاب میان حکم تخلیه و دستور تخلیه بسته به شرایط قرارداد، نوع مرجع صالح و اهداف موجر متفاوت است. دستور تخلیه روندی سریع‌تر و فوری دارد و برای قراردادهای ساده و مشخص که شرایط قانونی دستور تخلیه را دارند، مناسب است. از سوی دیگر، حکم تخلیه به موجر امکان می‌دهد مطالبات مالی و خسارت‌های وارده را نیز در همان دادخواست مطرح کند و از طریق دادگاه به حقوق خود دست یابد. این تفاوت‌ها نشان‌دهنده اهمیت توجه به جزئیات قرارداد و شرایط قانونی در هر مورد تخلیه هستند، تا موجر و مستاجر با توجه به حقوق و تکالیف خود بتوانند به بهترین نتیجه دست یابند.